다주택자 양도세 중과, 지금 팔면 얼마나 붙나 — 비과세 요건까지

📌 2026년 10월 25일 기준

집 한 채를 정리하려고 마음먹었는데 “중과 유예가 끝났다"는 말을 들었다면, 지금 팔아도 되는지부터 궁금할 거예요.

먼저 답부터 말하면, 지금 조정대상지역에 있는 집을 다주택자가 팔면 중과가 붙습니다. 2022년 5월 10일부터 이어진 유예는 2026년 5월 9일에 예정대로 끝났고, 5월 10일 양도분부터 2주택은 기본세율에 20%p, 3주택 이상은 30%p를 더한 세율이 다시 적용되고 있어요. 이때는 장기보유특별공제(오래 보유한 만큼 양도차익을 깎아 주는 공제, 이하 장특공제)도 받지 못합니다.

반대로 팔 집이 조정대상지역 밖에 있고 2년 이상 보유했다면, 다주택자라도 기본세율(6~45%)로 계산합니다. 결국 이 글의 질문은 “내 집이 지금 조정대상지역인가"와 “몇 채로 세는가” 두 가지로 모입니다.

아래에서는 중과가 붙는 기준, 지금의 조정대상지역 목록, 아직 남아 있는 경과조치, 2027년 완화안의 현재 상태, 그리고 한 채만 남길 때 비과세 요건을 확인하는 순서까지 다룹니다. 내 집이 중과 배제 주택에 해당하는지처럼 개인 사정이 들어가는 부분은 국세상담센터(국번 없이 126)에 물어보는 편이 빠릅니다.

지금 팔면 중과가 붙나 — 조정대상지역이면 붙습니다

다주택자가 조정대상지역 안의 주택을 팔 때 중과가 적용됩니다. 조정대상지역인지는 양도일 현재로 봅니다. 살 때는 비조정이었어도 팔 때 조정대상지역이면 중과 대상이에요.

세율은 이렇게 정해져 있습니다.

보유 기간이 짧으면 단기 세율과 비교해 더 큰 쪽을 냅니다. 조정대상지역 2주택은 1년 미만이면 70%, 2년 미만이면 “60%와 기본세율+20%p 중 큰 세액"이에요. 3주택 이상은 1년 미만이면 “70%와 기본세율+30%p 중 큰 세액”, 2년 미만이면 “60%와 기본세율+30%p 중 큰 세액"입니다.

최고세율로 보면 3주택 이상 중과는 45%에 30%p가 더해져 75%입니다. 경향신문은 지방소득세까지 더하면 82.5%라고 보도했어요. 양도소득분 지방소득세의 세율과 신고 방법은 위택스나 관할 시·군·구 세무과에서 안내받을 수 있습니다.

숫자로 감을 잡아 보면 차이가 꽤 큽니다. 과세표준이 1억원이라고 가정하고 국세청 기본세율표(1억원은 35%, 누진공제 1,544만원)로 계산하면 이렇게 나옵니다.

• 기본세율: 1억원 × 35% − 1,544만원 = 1,956만원
• 2주택 중과(+20%p): 1,956만원 + 2,000만원 = 3,956만원
• 3주택 이상 중과(+30%p): 1,956만원 + 3,000만원 = 4,956만원

지방소득세는 빼고 계산한 값이에요. 실제로는 중과 대상이면 장특공제가 빠져 과세표준 자체도 커지니, 차이는 이보다 벌어질 수 있습니다.

내 집이 조정대상지역인가 — 지금 목록

2026년 10월 25일까지 발표된 지정 내용을 모으면 서울 25개 구 전체와 경기 15곳입니다. 7월 이후 추가 지정이나 해제가 있었는지는 국토교통부 주택정책과(044-201-3328)에 물어보면 바로 알 수 있어요.

• 서울: 강남구·서초구·송파구·용산구(전부터 지정) + 나머지 21개 구(2025년 10월 16일 지정)
• 경기(2025년 10월 16일 지정): 과천시, 광명시, 성남시 분당구·수정구·중원구, 수원시 영통구·장안구·팔달구, 안양시 동안구, 용인시 수지구, 의왕시, 하남시
• 경기(2026년 7월 1일 추가): 화성시 동탄구, 용인시 기흥구, 구리시

7월에 추가된 동탄구·기흥구·구리시는 유예가 끝난 뒤 지정돼 따로 붙은 경과조치가 없습니다. 7월 1일 이후 이 세 곳의 집을 다주택자가 팔면 바로 중과 대상으로 보면 됩니다.

지정과 해제는 국토교통부가 주거정책심의위원회 심의를 거쳐 발표해요. 목록은 바뀔 수 있으니 계약서를 쓰기 전에 국토교통부 보도자료와 홈택스 자가진단으로 한 번 더 보세요. 홈택스에서는 세금신고 → 양도소득세 신고 → 모의계산 → 비과세·중과세 자가진단, 손택스에서는 전체메뉴 → 세금신고 → 양도소득세 신고 → 조정대상지역 중과세 확인으로 들어갑니다.

여기서 헷갈리기 쉬운 것이 하나 있습니다. 다주택 중과는 양도일 현재, 1주택 비과세의 거주 요건은 취득 당시 조정대상지역이었는지로 봅니다. 같은 “조정대상지역"이라도 보는 날짜가 다릅니다.

5월 9일 전에 계약했다면 — 남은 기한은 11월 9일

유예가 끝나면서 경과조치가 붙었어요. 2026년 5월 9일까지 매매계약을 맺고 계약금을 받았거나, 토지거래허가를 신청했다면 정해진 기한 안에 팔 경우 중과에서 빠집니다.

토지거래허가를 신청한 경우에는 허가를 받은 뒤 매매계약을 맺고, 계약일부터 4개월 안에 잔금을 받거나 등기를 마쳐야 합니다. 토지거래허가 대상이 아닌 집은 5월 9일 이전에 매매계약을 맺었어야 해요.

가계약이나 토지거래허가 전에 맺은 사전 약정은 “계약"으로 인정되지 않습니다. 계약금을 받은 금융거래내역 같은 증빙을 챙겨 두세요.

2027년부터 깎아 준다던데 — 아직 국회 심사 중인 정부안입니다

2026년 8월 3일 정부가 발표한 세제개편안에는 중과를 2년 동안 한시로 낮추는 안이 들어 있어요. 보유 2년 이상 주택이 대상입니다.

정부안은 이 두 해만 정해 두고 있어서, 안대로 통과되면 2029년부터는 다시 +20%p·+30%p로 돌아갑니다.

정부안에는 이미 2026년 5월 10일 이후 중과로 판 집도 2027년 1월 1일 이후 예정신고나 확정신고를 하면 +5%p(3주택 이상 +10%p)를 적용하는 특례가 들어 있어요. 이것도 보유 2년 이상인 경우에 한합니다. 올해 이미 중과로 예정신고와 납부를 마쳤다면, 완화세율을 어떻게 적용받는지 국세청 126에 물어보세요.

다만 이 법안(소득세법 일부개정법률안, 의안번호 2221042)은 2026년 9월 3일 국회에 제출됐고 9월 29일 소위원회로 넘어간 단계예요. 심사에서 세율이나 기간, 2026년분 특례가 바뀔 수 있습니다.

그래서 “내년에 깎아 준다"를 전제로 매도 시기를 정하는 건 위험합니다. 지금 계산은 현행 세율로 하고, 진행 상황은 국회 의안정보시스템에서 의안번호 2221042로 찾아보세요.

한 채만 남긴다면 — 비과세 요건은 이 순서로 봅니다

다주택을 정리하고 마지막 한 채를 팔 때는 1세대 1주택 비과세를 받을 수 있는지가 관건이에요. 아래 순서대로 내려가면 됩니다.

1. 양도일 현재 1세대가 국내에 1주택인가. 일시적 2주택이면 처분 기한 안인지 봅니다(아래에서 따로 설명)
2. 2년 이상 보유했나.
3. 취득 당시 조정대상지역이었나. 2017년 8월 3일 이후 취득할 때 조정대상지역이었다면 2년 이상 거주까지 해야 합니다. 팔 때 지정이 풀렸어도 이 요건은 남아요. 2017년 8월 2일 이전에 계약하고 그 뒤에 취득한 집이라면 거주 요건이 붙는지 126에 물어보세요.
4. 양도가액이 12억원을 넘나. 넘지 않으면 비과세로 끝납니다.
5. 12억원을 넘으면 넘는 비율만큼만 과세하고 신고합니다.

12억원을 넘는 고가주택은 이렇게 계산합니다.

과세 양도차익 = 전체 양도차익 × (양도가액 − 12억원) ÷ 양도가액

장특공제도 같은 비율에만 적용돼요. 1주택 장특공제는 3년 이상 보유하고 2년 이상 거주했을 때 보유 연 4%(최대 40%)와 거주 연 4%(최대 40%)를 더해 최대 80%입니다.

국세청이 낸 계산 사례를 그대로 옮기면 이렇습니다. 15억원에 팔고, 8억원에 샀고, 필요경비가 3천만원이며, 10년 이상 거주한 경우예요.

• 전체 양도차익: 6억7천만원
• 과세 양도차익: 6억7천만원 × (15억원 − 12억원) ÷ 15억원 = 1억3,400만원
• 장특공제(80%): 1억720만원
• 양도소득금액: 2,680만원

여기서 기본공제 250만원을 빼고 세율을 곱하면 세액이 나옵니다.

일시적 2주택은 10월 1일부터 기한이 짧아졌어요

새 집을 먼저 사고 옛집을 나중에 파는 경우, 옛집을 산 지 1년이 지난 뒤 새 집을 샀고 정해진 기한 안에 옛집을 팔면 1주택으로 봐 줍니다. 이 기한이 원래 3년이었어요.

2026년 10월 1일부터 조정대상지역의 옛집을 가진 상태에서 조정대상지역의 새 집을 산 경우 기한이 2년으로 줄었습니다. 2026년 10월 1일 이후 옛집을 파는 경우부터 적용돼요.

다만 2026년 8월 3일 이전에 새 집을 샀거나(분양권 같은 권리 포함), 매매계약을 맺고 계약금을 냈다면 종전대로 3년입니다.

2년으로 줄어드는 것은 옛집과 새 집이 모두 조정대상지역일 때라서, 한 채라도 조정대상지역이 아니면 3년 기한이 그대로 유지됩니다. 매일신문도 같은 해석으로 보도했어요. 갈아타기를 앞두고 있다면 내 경우가 2년인지 3년인지 126에 먼저 물어보고 일정을 잡으세요.

다주택자라면 이 순서로 확인하세요

팔기 전에 아래 여섯 가지만 차례로 보면 중과인지 아닌지가 거의 정리됩니다.

1. 세대 전체가 가진 주택이 몇 채인가. 본인 명의만이 아니라 세대 기준입니다.
2. 팔 집이 양도일 현재 조정대상지역인가. 위 목록과 국토교통부 발표로 봅니다.
3. 보유 기간이 2년 이상인가. 2년 미만이면 단기 세율과 비교한 큰 쪽이 적용됩니다.
4. 2026년 5월 9일까지 계약·계약금 또는 토지거래허가 신청을 했나. 했다면 11월 9일 기한(6개월 지역)을 봅니다.
5. 홈택스 자가진단과 모의계산을 돌려 본다. 홈택스 세금신고 → 양도소득세 신고 → 모의계산 → 양도소득세 자동계산으로 들어갑니다.
6. 잔금일 기준으로 신고 기한을 달력에 적어 둔다.

중과에서 빠지는 주택도 따로 정해져 있어요. 수도권 밖 준공 후 미분양 주택(취득가액 7억원 이하), 2026년 1월 1일 이후 취득한 인구감소지역 저가주택, 2027년 12월 31일까지 양도하는 조정대상지역 민간매입임대아파트 같은 것들입니다. 상속주택·장기임대주택을 포함해 내 집이 여기에 들어가는지는 126에 “2주택자 중과 배제 주택 목록과 주택 수 계산에서 빠지는 주택"을 물어보세요.

신고는 언제 하나 — 잔금일이 기준입니다

양도한 날은 원칙적으로 잔금을 받은 날입니다. 잔금 전에 소유권이전등기를 했다면 등기접수일이에요.

예정신고는 양도일이 속한 달의 말일부터 2개월 안에 주소지 관할 세무서에 합니다. 기한이 토·일·공휴일·근로자의 날이면 다음 날까지예요. 예를 들어 11월 중에 잔금을 받았다면 11월 말일부터 2개월 안에 신고해야 합니다.

한 해에 여러 건을 팔았다면 다음 해 5월 1일~31일에 확정신고를 합니다. 한 건만 팔고 예정신고를 마쳤다면 확정신고는 하지 않아도 됩니다.

신고를 안 하면 무신고가산세 20%(경우에 따라 40%)에 납부지연가산세가 하루 0.022%씩 붙어요. 세금이 1천만원을 넘으면 나눠 낼 수 있습니다. 2천만원 이하면 1천만원을 넘는 금액을, 2천만원을 넘으면 세액의 절반 이하를 납부기한이 지난 뒤 2개월 안에 내면 됩니다.

팔기 전에 정리하면

지금 조정대상지역 집을 다주택자가 팔면 2주택 +20%p, 3주택 이상 +30%p 중과가 붙고 장특공제도 빠집니다. 5월 9일 전에 계약이나 토지거래허가 신청을 마친 6개월 지역 집이라면 11월 9일까지가 마지막 기한이에요. 2027년 완화안은 아직 국회에서 심사 중이니 지금 계산은 현행 세율로 하세요.

한 채만 남겨 비과세를 노린다면 1주택·보유 2년·취득 당시 조정대상지역이면 거주 2년·12억원 기준을 차례로 보고, 갈아타는 중이라면 일시적 2주택 기한이 2년인지 3년인지부터 확인하세요. 계약서를 쓰기 전에 홈택스 자가진단을 한 번 돌리고, 애매한 부분은 126에 물어본 뒤 날짜를 정하면 됩니다.

참고: 재정경제부·국토교통부·금융위원회 「다주택자에 대한 양도소득세 중과 유예 종료 및 보완 추진」 · 국세청 「5월 9일, 다주택자 양도소득세 중과 유예 종료」 · 정책브리핑 「5월 9일 ‘토지거래허가 신청분’까지 다주택자 양도세 중과 적용 배제」 · 국가법령정보센터 소득세법 시행령 개정이유 · 재정경제부 「2026년 세제개편안 상세본」 · 재정경제부 「2026년 세제개편안 정부안 확정」 · 국민참여입법센터 소득세법 일부개정법률안(정부 제2221042호) · 정책브리핑 「조정대상지역 일시적 2주택 특례 ‘2년’으로 단축」 · 정책브리핑 「‘동탄·기흥·구리’ 3곳 투기과열지구·조정대상지역 지정」 · 정책브리핑 「서울 전역·경기 12곳 투기과열지구·토지거래허가구역 지정」 · 국세청 「양도소득세 개요」 · 국세청 「양도소득세 세액계산 흐름도」 · 국세청 「양도소득세 세율」 · 국세청 「1세대 1주택 고가주택의 양도소득금액 계산」 · 경향신문 · 매일신문