종부세 12월 15일까지, 고지서 받기 전에 공시가격부터 보세요

📌 2026년 10월 25일 기준

올해 서울 아파트 공시가격이 18.60% 올랐습니다. 작년에는 종부세(종합부동산세) 고지서를 받지 않았던 집도 올해는 받을 수 있다는 뜻이에요. 고지서가 오기 전에 우리 집이 대상인지, 얼마쯤 나올지 미리 가늠해 두면 12월에 덜 당황합니다.

결론부터 말하면 이렇습니다. 2026년 종부세는 12월 1일(화)부터 12월 15일(화)까지 냅니다. 대상인지는 공시가격 하나로 먼저 가늠할 수 있어요. 2026년 6월 1일 현재 내 명의 주택의 공시가격을 모두 더해서, 1세대 1주택자는 12억 원, 그 밖의 개인은 9억 원을 넘으면 종부세가 나옵니다.

이 글에서는 납부 일정, 공시가격으로 대상인지 보는 법, 대략적인 계산, 고지서를 받았을 때 볼 것, 나눠 내거나 미루는 방법까지 다룹니다. 내 집의 정확한 세액은 고지서나 홈택스 모의계산으로 보는 것이 가장 정확해요.

언제 오고, 언제까지 내나

납부 기간은 법으로 매년 12월 1일부터 15일까지로 정해져 있어요. 올해 12월 15일은 화요일이라 기한이 미뤄지지 않습니다.

고지서는 그보다 먼저 옵니다. 법에서 세무서가 납부 기간이 시작하기 5일 전까지 고지서를 보내도록 정해 두어서, 올해는 11월 26일(목)까지 발급돼야 해요. 작년에는 11월 24일(월)부터 차례로 보냈습니다. 올해 정확한 발송 시작일은 11월 하순 국세청 보도자료로 나오니, 모바일 전자고지나 우편함을 그 무렵부터 챙겨 보세요.

종부세 고지서에는 농어촌특별세가 함께 붙어 나옵니다. 종부세액의 20%예요. 고지서에 적힌 합계가 생각보다 크다면 이 부분이 더해졌기 때문일 수 있어요.

우리 집도 대상일까, 공시가격으로 먼저 보기

종부세는 시세가 아니라 공시가격으로 매깁니다. 매년 1월 1일 기준으로 정부가 발표하는 가격이에요. 아파트는 국토교통부가, 단독주택은 시·군·구가 공시합니다.

내 집 공시가격은 부동산 공시가격 알리미에서 주소로 찾아볼 수 있어요. 시·군·구청 민원실에서도 알려 주고, 전화 상담(1644-2828, 평일 9시~17시 30분)도 됩니다.

찾은 가격을 아래 기준과 견줘 보세요.

계산은 사람 단위로 합니다. 남편 명의 집과 아내 명의 집은 따로 보고, 한 사람이 가진 집은 전국에 있는 것을 모두 더해요. 기준일은 2026년 6월 1일이라, 6월 2일에 집을 팔았다면 올해 종부세는 판 사람이 냅니다.

올해 공시가격, 얼마나 올랐나

2026년 공동주택 공시가격은 4월 30일에 발표됐어요. 전국 평균은 9.13% 올랐고, 서울은 18.60%로 가장 크게 올랐습니다. 작년 서울 상승률 7.86%의 두 배가 넘어요.

서울은 올랐지만 인천·대구·제주처럼 내린 곳도 있어요. 사는 곳에 따라 올해 세 부담 체감이 크게 다릅니다.

서울에 집이 있다면 올해 종부세는 작년보다 늘어날 가능성이 높아요. 다만 재산세와 종부세를 합친 금액이 작년의 150%를 넘지 않도록 막는 세부담 상한이 있어서, 공시가격이 오른 만큼 그대로 다 오르지는 않습니다.

공시가격 이의신청은 5월 29일에 끝났어요. 이의신청이 받아들여진 집은 6월 말에 조정된 가격으로 다시 공시되니, 알리미에서 최종 가격을 보세요.

대략 얼마 나올까, 계산 순서

계산 순서는 세 단계예요.

1. 공시가격 합계에서 공제 금액(12억 원 또는 9억 원)을 뺍니다
2. 남은 금액에 60%를 곱합니다. 이것이 과세표준이에요(공정시장가액비율, 올해 주택분 60%)
3. 과세표준에 세율을 곱하고, 같은 집에 이미 낸 재산세 상당액을 뺀 뒤, 농어촌특별세 20%를 더합니다

예를 들어 1세대 1주택자가 공시가격 15억 원짜리 집을 한 채 가졌다면, (15억 − 12억) × 60% = 과세표준 1억 8,000만 원이에요. 여기에 세율 0.5%를 곱하면 종부세 90만 원이 나옵니다. 실제로 낼 돈은 여기서 재산세 상당액을 빼고 농어촌특별세를 더한 금액이라 90만 원과 같지 않아요.

올해 주택분 세율은 아래와 같습니다. 2주택 이하와 3주택 이상은 과세표준 12억 원까지는 같고, 그 위로는 3주택 이상이 더 높아요.

주택 수는 사람 단위로 전국 주택을 모두 셉니다. 부속토지만 가졌거나 지분 일부만 가져도 1채로 계산해요.

1세대 1주택자는 세액을 더 줄여 주는 공제가 있어요. 나이로 만 60세 이상 20%, 65세 이상 30%, 70세 이상 40%를 빼 주고, 보유 기간으로 5년 이상 20%, 10년 이상 40%, 15년 이상 50%를 빼 줍니다. 둘을 합쳐 최대 80%까지예요.

공제와 재산세 차감까지 넣은 정확한 금액은 홈택스의 종합부동산세 모의계산으로 보세요. 고지서가 나온 뒤에는 고지서 금액이 기준입니다.

고지서를 받으면 이것부터 보세요

고지서에는 대략적인 세액 근거와 과세 대상 물건 수, 대표 물건 한 곳의 주소만 적혀 있어요. 집이 두 채 이상이면 어느 집이 들어갔는지 고지서만으로는 다 보이지 않습니다.

상세 내역은 고지서의 QR코드로 보거나, 홈택스에 로그인해서 화면 아래 「세무 업무 가이드맵」 → 「종합부동산세」 → 「과세물건 및 세액 상세내역 조회」로 들어가면 돼요. 손택스(모바일 홈택스)에서는 「세금신고」 → 「종합부동산세 신고」 → 「과세물건 및 세액 상세내역 조회」입니다. 홈택스가 어렵다면 관할 세무서에서 본인 확인 후 받아 볼 수 있어요.

상세 내역에서 볼 것은 세 가지예요.

• 6월 1일에 이미 판 집이나 내 것이 아닌 집이 들어가 있지 않은지
• 9월에 신청한 1세대 1주택 특례나 합산배제(임대주택처럼 과세에서 빼 주는 주택)가 반영됐는지
• 1세대 1주택자라면 나이·보유 기간 공제가 맞게 들어갔는지

9월 신청을 놓쳤다면, 12월에 직접 신고

1세대 1주택 특례, 부부 공동명의 1주택 특례, 합산배제 신청은 9월 16일부터 30일까지였어요. 이때 신청한 것이 11월 고지서에 반영됩니다. 한 번 신청했다면 바뀐 것이 없는 한 해마다 다시 신청하지 않아도 계속 적용돼요.

이 기간을 놓쳤어도 길이 있습니다. 12월 1일부터 15일 사이에 특례나 합산배제를 넣어 직접 신고·납부하면, 처음 받은 고지 세액은 취소되고 신고한 세액이 기준이 돼요. 다만 직접 신고한 세액이 요건에 맞지 않으면 가산세가 붙으니, 요건에 맞는지 먼저 따져 보고 신고하세요.

일시적 2주택(새 집을 사고 아직 옛집을 팔지 않은 경우)이나 상속받은 집, 지방의 공시가격 4억 원 이하 집 한 채는 신청하면 1세대 1주택자로 봐 줍니다. 해당하는데 고지서에 9억 원 공제로 계산돼 있다면 이 신고를 고려해 볼 만해요.

부부 공동명의 1주택은 특례를 신청하는 쪽이 늘 유리하지는 않아요. 국세청 비교표에서 공시가격 12억~20.5억 원 구간은 특례 없이 부부가 각자 내는 쪽이 유리한 것으로 나옵니다. 그보다 비싼 집은 나이·보유 기간에 따라 달라지니 홈택스 모의계산으로 두 경우를 견줘 보세요.

한 번에 내기 부담된다면, 분납과 납부유예

종부세가 크게 나왔다면 나눠 내거나 미룰 수 있어요. 두 가지는 대상과 신청 기한이 다릅니다.

분납 — 누구나, 납부기한까지 신청

종부세액이 250만 원을 넘으면 일부를 나중에 낼 수 있어요. 농어촌특별세 20%를 포함한 고지서 금액으로 보면 300만 원을 넘는 경우입니다.

예를 들어 고지서 금액이 400만 원이면 300만 원은 12월 15일까지, 나머지 100만 원은 나중에 내면 됩니다.

나중에 낼 몫은 납부기한 다음 날부터 6개월 안에 냅니다. 작년분은 다음 해 6월 15일까지였어요. 국세청 안내로는 분납 기간에 이자가 붙지 않습니다.

신청은 12월 15일 납부기한까지 해야 해요. 홈택스 「세무 업무 가이드맵」 → 「종합부동산세」 → 「정기고지분 분납신청」이나 관할 세무서에서 합니다. 신청하면 세무서가 고지서를 「기한 안에 낼 몫」과 「나중에 낼 몫」 두 장으로 나눠 다시 보내 줘요.

납부유예 — 1세대 1주택 고령·장기보유자만

집을 팔거나 물려줄 때까지 주택분 종부세를 미룰 수 있는 제도예요. 아래 네 가지를 모두 갖춰야 합니다.

• 6월 1일 현재 1세대 1주택자 (공동명의·일시적 2주택 등 특례로 1주택자로 보는 경우 포함)
• 만 60세 이상이거나 그 집을 5년 이상 보유
• 직전 해 총급여 7천만 원 이하, 또는 종합소득금액 6천만 원 이하
• 올해 주택분 종부세액 100만 원 초과

미룰 세액만큼 담보를 내야 해요. 부동산, 예금이나 유가증권, 납세보증보험증권 등이 담보가 됩니다. 미룬 동안 납부지연가산세는 붙지 않지만, 나중에 낼 때 이자상당가산액이 더해져요. 국세청은 2025년 기준 이자율을 연 3.1%로 안내했습니다.

신청은 홈택스 「세무 업무 가이드맵」 → 「종합부동산세」 → 「주택분 종합부동산세 납부유예 신청」에서 하고, 담보 서류는 세무서에 우편·팩스·방문으로 냅니다. 집을 팔거나 증여하면, 또 1세대 1주택 요건을 잃으면 유예가 끝나고 미룬 세액에 이자를 더해 내야 해요.

기한을 넘기면 하루씩 붙는 가산세

12월 15일을 넘기면 납부지연가산세가 붙어요. 안 낸 세액에 하루 1만분의 2.2를 날짜 수만큼 곱합니다. 하루만 늦어도 붙으니, 분납이나 유예가 필요하면 기한 전에 신청부터 해 두세요.

납부는 고지서에 적힌 국세계좌나 가상계좌로 이체하거나, 홈택스·손택스 「납부·고지·환급」 → 「납부할 세액 조회 납부」, 또는 은행 창구에서 할 수 있어요.

2027년부터 바뀐다던데, 올해 고지서와는 상관없어요

정부가 2026년 9월 1일 확정한 세제개편안에는 1세대 1주택 공제를 거주하는 경우 12억 원에서 14억 원으로 올리고, 공정시장가액비율 하한을 60%에서 70%로 올리고, 과세표준 6억~12억 원 구간 세율을 1.0%에서 1.3%로 올리는 내용 등이 담겨 있어요.

이 내용은 모두 2027년 1월 1일 이후 납세의무가 생기는 경우부터 적용하는 안입니다. 올해 12월에 내는 2026년분 종부세는 지금 법 그대로, 공제 12억 원·9억 원, 공정시장가액비율 60%, 위 세율표로 계산돼요.

정부안은 국회를 통과해야 법이 됩니다. 통과 여부와 최종 내용은 국회 의안정보시스템에서 「종합부동산세법 일부개정법률안(정부)」으로 찾아보세요.

12월 전에 할 일, 순서대로

1. 공시가격 알리미에서 6월 1일 기준 내 명의 주택의 공시가격을 모두 찾아 더해 보세요
2. 12억 원(1세대 1주택) 또는 9억 원을 넘으면 홈택스 모의계산으로 대략 금액을 봐 두세요
3. 11월 하순 고지서가 오면 QR코드로 상세 내역을 열어 빠진 특례나 잘못 들어간 집이 없는지 보세요
4. 고칠 것이 있으면 12월 1일~15일에 직접 신고하세요
5. 300만 원(농특세 포함)을 넘으면 분납을, 고령·장기보유 1주택자라면 납부유예를 기한 안에 신청하세요
6. 12월 15일까지 내세요

궁금한 것은 국세상담센터 126(종부세 상담은 ARS(자동응답시스템) 2번 → 1번)에 물어보면 됩니다.

참고: 국가법령정보센터 「종합부동산세법」·「종합부동산세법 시행령」·「지방세법」·「국세기본법」 · 국세청 「종합부동산세 개요」·「납부기한」·「세액계산 흐름도」·「세율」·「가산세」·「납부 종합 안내」 · 국세청 보도참고자료 「종합부동산세 합산배제와 과세특례를 신고･신청하세요!」(2026.9.10.) · 국세청 보도참고자료 「2025년 종합부동산세, 12월 15일까지 납부하세요」(2025.11.26.) · 국토교통부 「2026년 공동주택 공시가격 결정·공시」(2026.4.29.) · 재정경제부 「2026년 세제개편안 상세본」·「2026년 세제개편안 정부안 확정」(2026.9.1.)