전세보증보험 가입 조건, 보증금+근저당이 집값 90% 넘으면 거절
📌 2026년 11월 3일 기준
계약금까지 보냈는데 잔금 뒤에 “이 집은 보증보험이 안 됩니다"라는 말을 들으면 되돌릴 방법이 마땅치 않아요. 그래서 전세보증보험은 가입할 때가 아니라 계약서에 도장 찍기 전에 따져 봐야 합니다.
먼저 결론부터 말하면, 가장 많이 쓰는 HUG(주택도시보증공사) 전세반환보증은 아래 세 숫자에서 대부분 결정돼요.
- 보증금 + 선순위 채권(근저당 등)이 주택가격의 90% 이하
- 선순위 채권만 따로 봐도 주택가격의 60% 이내
- 보증금이 수도권 7억원 이하, 그 밖의 지역 5억원 이하
여기에 등기부에 압류·가압류가 없고, 공인중개사를 통해 1년 이상 계약했고, 임대인이 보증금을 안 돌려준 이력으로 막혀 있지 않으면 됩니다. 보증료는 집값 3억원 아파트에 보증금 2억원, 근저당 없이 2년 계약이면 약 49만 6천원이에요.
10월 30일부터는 이사 전에 안심전세앱으로 가입 가능 여부를 미리 받아 볼 수도 있어요. 아래에서 거절되는 경우, 미리 심사받는 방법, 보증료 계산, HF·SGI서울보증과의 차이까지 차례로 풀었습니다. 최종 가입 여부는 집마다 서류로 판정되니, 계약 전에 HUG 콜센터(1566-9009)나 앱 사전심사로 한 번 더 받아 보세요.
가입되는지 계산하는 법 — “집값"은 시세가 아니에요
HUG가 보증해 주는 한도는 이렇게 정해집니다.
보증한도 = 주택가격 × 90% − 선순위 채권
여기서 주택가격은 부동산 앱에서 보는 호가가 아니라 HUG가 정한 순서대로 매긴 값이에요. 아파트는 KB시세나 한국부동산원 부동산테크 시세를 먼저 쓰고, 1층 같은 최저층은 하위평균가로 봅니다. 시세가 없으면 공시가격의 140%로 넘어가요.
HUG가 든 예를 보면 쉽게 이해할 수 있어요. 주택가격 1억원짜리 집이라면,
| 보증금 (주택가격 1억원일 때) | 선순위 채권 (근저당 등) | 가입 결과 (한도 = 주택가격 90% − 선순위 채권) |
|---|---|---|
| 9,000만원 | 없음 | 가입 가능 (한도 9,000만원) |
| 9,500만원 | 없음 | 가입 불가 (한도 9,000만원 초과) |
| 4,000만원 | 5,500만원 | 가입 불가 (근저당이 집값의 60% 초과) |
세 번째 경우가 함정이에요. 보증금 4,000만원에 근저당 5,500만원을 더하면 9,500만원이라 90%만 보면 조금 넘는 정도 같지만, 그 전에 근저당 하나만으로 집값의 60%를 넘어서 가입이 막힙니다.
단독·다가구·다중주택은 한 번 더 봅니다. 근저당에 나보다 먼저 들어온 다른 세입자들의 보증금까지 더한 금액이 주택가격의 80%를 넘으면 안 돼요. 다른 세입자 계약 내역을 적는 확인서의 가구 수가 건축물대장 가구 수와 다르면 그것도 걸립니다.
빌라는 공시가격의 126%가 기준이 돼요
연립·다세대(빌라)는 시세보다 **공동주택 공시가격의 140%**를 먼저 주택가격으로 씁니다. 여기에 90%를 곱하면 공시가격의 126%가 보증금 상한이 되는 셈이에요(근저당이 없을 때).
| 공시가격 | HUG 주택가격(140%) | 보증한도(근저당 없음) |
|---|---|---|
| 1억원 | 1억 4,000만원 | 1억 2,600만원 |
| 2억원 | 2억 8,000만원 | 2억 5,200만원 |
| 3억원 | 4억 2,000만원 | 3억 7,800만원 |
공시가격 2억원 빌라에 전세 2억 7,000만원을 부르면, 다른 결함이 없어도 이 계산에서 이미 넘칩니다. 공시가격은 부동산 공시가격 알리미에서 주소로 바로 볼 수 있어요.
예외가 하나 있습니다. 임차인이나 임대인이 감정평가를 받았다면, 감정평가일로부터 6개월 안이면 위 순서보다 감정평가액이 먼저 쓰여요.
월세가 섞인 반전세는 보증금을 다시 셉니다
월세가 있으면 월세를 보증금으로 바꿔 더한 값으로 보증금 상한(수도권 7억·그 외 5억)을 따져요. 7월 1일 보증신청 건부터 전월세전환율은 6.5%입니다.
환산 보증금 = 보증금 + (월세 × 12 ÷ 6.5%)
보증금 1억원에 월세 50만원이면 1억원 + (600만원 ÷ 0.065) ≈ 1억 9,231만원으로 봐요. 수도권에서 보증금 5억원에 월세 100만원이면 약 6억 8,462만원이라 7억원 안에 겨우 들어옵니다.
이런 집·이런 계약은 거절돼요
숫자를 통과해도 아래 가운데 하나에 걸리면 가입이 안 됩니다. 계약 전에 등기부등본과 건축물대장, 계약서 초안을 놓고 하나씩 보세요.
등기부와 건물
- 등기부 갑구에 경매신청·압류·가압류·가처분·가등기가 있는 집
- 건물과 토지(대지권) 주인이 다른 집. 다만 공공택지에서 지적 정리가 덜 돼 대지권 등기가 아직 안 된 경우는 가입할 수 있어요
- 근린생활시설(이른바 ‘근생빌라’), 건축물대장에 위반건축물로 올라간 집(아파트는 제외)
- 오피스텔인데 계약서나 중개대상물 확인·설명서에 주거용 표기가 없는 경우
- 다른 세대가 전입해 있는 집(단독·다가구·다중주택은 제외)
계약서
- 계약기간이 1년 미만
- 공인중개사 없이 직거래로 쓴 계약서. 기존 계약을 중개사를 통해 했다면 갱신 계약은 중개사 없이도 됩니다
- 보증금 돌려받을 권리를 담보로 잡히거나 넘기지 못하게 막는 특약
- 집이 팔려도 새 집주인이 임대인 지위를 넘겨받지 않는다는 승계 거부 특약
- 계약 뒤 집주인이 바뀌었는데 계약서에는 옛 집주인이 그대로인 경우. 매매 전에 이미 대항력을 갖췄다면 가입할 수 있어요
임대인
- 다른 세입자 보증금을 안 돌려줘 신용정보기관에 미반환 임대인으로 올라 있는 사람
- HUG의 보증금지 대상자
- 10월 1일 신규 신청 건부터는 HF나 SGI서울보증이 대신 보증금을 갚아 준 임대인도 막힙니다. 임대인이 그 돈을 다시 갚았으면 풀려요
대출과 신청
- 다른 기관 전세대출을 받으면서 보증금 반환채권에 질권이 설정되거나 채권양도 통지가 된 경우. SGI서울보증 보증으로 받은 전세대출·신용대출은 예외로 가입할 수 있어요
- 신청 기한(아래)을 넘긴 경우
- 대리인이나 우편으로 신청하는 경우. 본인이 직접 가거나 인증서로 로그인해 신청해야 합니다
임대인이 미반환 이력이 있는지는 안심전세앱에서 직접 볼 수 있어요. 안심조회 > 임대인 정보조회 > 안심임대인 조회 순서로 들어가면 되고, 9월 21일부터는 임대인 동의 없이도 HUG·HF·SGI서울보증 세 곳의 이력을 함께 조회합니다.
신탁등기가 된 집은 따로 조심하세요. HUG 사전한도심사는 신탁등기를 압류와 같은 권리침해로 봅니다. 일반 가입에서 어떻게 처리하는지는 계약 전에 HUG 콜센터에 주소를 대고 물어보는 편이 안전해요.
10월 30일부터 달라진 것 — 이사 전에 미리 심사받을 수 있어요
10월 30일 신청 건부터 HUG 전세보증금반환보증의 이름이 전세반환보증으로 바뀌었어요. 내용도 세 가지가 달라졌습니다.
1. 사전한도심사가 생겼습니다. 이사 전에 주택가격과 임대인 보증금지 여부를 먼저 심사해 가입 가능 여부를 알려 주고, 이사 뒤 잔금과 전입신고만 확인해 보증서를 내주는 방식이에요. 가장 큰 장점은 가능하다는 답을 받으면 이사 뒤 집값이 떨어지거나 임대인이 보증금지 대상이 돼도 결과가 바뀌지 않는다는 점입니다. 주택가격은 처음 사전심사를 신청한 때의 값으로 봐요.
| 사전한도심사 항목 | 기준 (10월 30일 신청 건부터) |
|---|---|
| 신청 시기 | 전세계약 체결일부터 계약 시작일 14일 전까지 |
| 신청 방법 | 안심전세앱 |
| 결과 | 보통 신청일로부터 7일 안에 카카오톡 알림톡 |
| 대상 주택 | 세대별로 구분등기된 아파트, 주거용 오피스텔, 연립·다세대 |
| 대상 사람 | 임차인·임대인 모두 만 19세 이상 한국인 개인 |
| 계약 요건 | 계약기간 1년 이상, 보증금 수도권 7억·그 외 5억 이하, 공인중개사 날인, 보증금의 5% 이상 계약금 지급과 임대차 신고 |
단독·다가구, 외국인, 미성년 임대인 계약은 사전심사 대상이 아니에요. 이런 집은 이사 뒤 일반 가입으로 신청합니다.
사전심사를 통과해도 본심사에서 떨어지는 경우가 있어요. 조건부 승인받은 계약 내용을 바꿨을 때, 말소하기로 한 선순위 근저당이 그대로 남았을 때, 그사이 압류·가압류 등이 들어왔을 때, SGI서울보증이 아닌 기관 보증으로 전세대출을 받았을 때, 전입세대확인서에 다른 세대가 있을 때입니다.
2. 보증금 전액만 가입됩니다. 전에는 한도 안에서 보증금 일부만 골라 가입할 수 있었지만, 이제는 보증금 전액을 보증해요. 전에 일부만 가입했던 사람이 갱신할 때는 한도를 다시 따지지 않고 기존 금액으로 다시 가입할 수 있습니다.
3. 임대인이 미성년이면 법정대리인이 연대보증을 섭니다. 보증신청일 기준 만 19세 미만 임대인이면 부모 등 법정대리인의 연대보증이 필요하고, 임대인의 기본증명서·가족관계증명서를 더 냅니다.
한 가지 더 지켜볼 것이 있어요. HUG 사장은 10월 15일 국정감사에서 지금 90%인 기준을 80%로 낮추겠다고 밝혔지만, 시행 시점은 정해지지 않았습니다. 지금 보는 집이 집값의 80~90% 사이에 걸쳐 있다면, 바뀐 기준이 언제 어떤 계약부터 적용되는지 HUG 콜센터에 물어 두세요.
계약서에 넣어 둘 특약 한 줄
HUG는 계약서에 **“임대인 사유로 전세보증(보험) 가입이 불가하면 계약을 해제할 수 있다”**는 특약을 넣으라고 권해요. 사전심사로 미리 답을 받더라도, 이 문장이 있어야 계약금을 돌려받을 근거가 생깁니다.
언제까지 신청하나
| 계약 종류 | HUG 전세반환보증 신청 기한 |
|---|---|
| 신규 계약 | 잔금지급일과 전입신고일 중 늦은 날부터 계약기간의 절반이 지나기 전 |
| 갱신 계약 | 갱신 전 계약 만료일 1개월 전부터, 갱신 계약기간의 절반이 지나기 전 |
| 미분양관리지역 | 계약 만료일 6개월 전까지로 늘어남 (보증료는 계약 시작일부터 계산) |
2년 계약에 잔금 11월 20일, 전입 11월 21일이면 늦은 날인 11월 21일부터 1년이 지나기 전, 대략 2027년 11월 20일 무렵까지예요. 정확한 마감일은 신청 전에 HUG에 날짜를 대고 받아 두세요.
신청할 때는 그 집에 살면서 **전입신고와 확정일자(또는 임대차신고)**를 마친 상태여야 합니다. 서류는 보증신청일 기준 1개월 이내 발급분만 받아요. 보증기간은 계약 시작일부터 만료일 뒤 1개월까지입니다.
신청은 신한·국민·우리·광주·하나·IBK기업·NH농협·경남·수협·iM뱅크·부산은행 창구나 네이버페이·카카오페이·토스에서 비대면으로 할 수 있어요.
보증료는 얼마나 나오나
보증료는 이렇게 계산합니다.
보증료 = 보증금 × 보증료율 × 계약일수 ÷ 365
요율은 보증금 구간, 아파트인지 아닌지, 부채비율에 따라 정해져요. 부채비율은 **(선순위 채권 + 보증금) ÷ (주택가격 × 90%)**로 셉니다.
| 보증금 | 주택 | 부채비율 70% 이하 | 80% 이하 | 80% 초과 |
|---|---|---|---|---|
| 1억원 이하 | 아파트 | 0.097% | 0.117% | 0.137% |
| 1억원 이하 | 그 외 | 0.111% | 0.142% | 0.172% |
| 1억 초과~2억 이하 | 아파트 | 0.102% | 0.124% | 0.146% |
| 1억 초과~2억 이하 | 그 외 | 0.117% | 0.151% | 0.184% |
| 2억 초과~5억 이하 | 아파트 | 0.107% | 0.131% | 0.154% |
| 2억 초과~5억 이하 | 그 외 | 0.124% | 0.161% | 0.197% |
| 5억원 초과 | 아파트 | 0.113% | 0.138% | 0.164% |
| 5억원 초과 | 그 외 | 0.132% | 0.172% | 0.211% |
(연 요율, 2026년 11월 3일 HUG 안내 기준)
위 표로 2년(730일) 계약, 근저당 없음, 할인·할증 없음을 가정해 계산하면 이 정도예요.
| 집 | 보증금 | 주택가격 | 부채비율 | 요율 | 2년 보증료 |
|---|---|---|---|---|---|
| 아파트 | 1억원 | 2억원 | 55.6% | 0.097% | 194,000원 |
| 빌라 | 1억원 | 2억원 | 55.6% | 0.111% | 222,000원 |
| 아파트 | 2억원 | 3억원 | 74.1% | 0.124% | 496,000원 |
| 아파트 | 3억원 | 5억원 | 66.7% | 0.107% | 642,000원 |
| 빌라 | 2억원 | 2억 3,000만원 | 96.6% | 0.184% | 736,000원 |
| 아파트 | 6억원 | 7억원 | 95.2% | 0.164% | 1,968,000원 |
같은 보증금 2억원이어도 집값에 꽉 찬 빌라는 여유 있는 아파트보다 보증료가 50% 가까이 더 나와요. 보증료가 높게 나온다는 건 그만큼 집값 대비 보증금이 빠듯하다는 신호이기도 합니다.
10% 더 내는 경우 — 선순위 채권이 (주택가격 × 90%)의 절반을 넘으면 계산된 보증료에 10%가 붙어요. 단독·다중·다가구에서 다른 세입자 계약 확인서를 내지 않으면 그 보증금 구간의 가장 높은 요율을 적용합니다.
깎아 주는 경우 — 집이 없는 개인 임차인이면 아래 가운데 하나를 골라 할인받아요. 여러 개에 해당해도 겹쳐 받지는 못합니다. 무주택 확인은 청약홈 주택소유여부 확인 서류로 해요.
| 할인 대상 (무주택 개인 임차인, 하나만 적용) | HUG 보증료 할인율 |
|---|---|
| 본인(배우자 포함) 연소득 5천만원 이하 | 60% |
| 혼자 사는 만 65세 이상 세대주 · 한부모가족 | 60% |
| 신혼부부(부부 합산 연소득 6천만원 이하, 혼인 7년 이내, 3개월 안 결혼 예정 포함) | 40% |
| 미성년 자녀(태아 포함) 3명 이상 · 세대원 중 장애인 · 신청인 만 65세 이상 | 40% |
| 만 65세 이상 직계존속과 1년 이상 같은 세대 · 다문화 · 국가유공자 · 의사상자 | 40% |
| 국토부 부동산거래 전자계약시스템으로 계약 | 3% |
할인 뒤 실제 금액은 가입 화면의 보증료 계산에서 바로 나오니 신청 전에 한 번 넣어 보세요. 낸 보증료는 연말정산 세액공제 대상이고, 보증금 3억원까지 인정됩니다.
HF·SGI서울보증은 어떻게 다른가
HUG만 있는 건 아니에요. 다만 셋은 들어갈 수 있는 사람부터 다릅니다.
| HUG 전세반환보증 | HF 일반전세지킴보증 | SGI서울보증 전세금보장신용보험 | |
|---|---|---|---|
| 누가 | 계약서상 임차인 누구나(개인·법인·외국인) | HF 보증 전세대출을 쓰는 임차인 | 임차인 |
| 보증금 상한 | 수도권 7억·그 외 5억 | 서울·경기·인천 7억·그 외 5억 | 아파트 제한 없음 · 그 외 10억원 이내 |
| 한도 기준 | 주택가격 90% − 선순위 | 주택가격 90% − 선순위, 주택가격 12억원 이하 | 주택가격 − 선순위 이내 |
| 연 요율 | 0.097~0.211% | 0.04~0.18% | 가입 전 SGI서울보증에 문의 |
| 문의 | 1566-9009 | 1688-8114 | 1670-7000 |
HF(한국주택금융공사) 일반전세지킴보증은 요율이 낮은 편이지만, HF 전세자금보증으로 대출을 받는 사람만 들어갈 수 있어요. 부채비율 70% 이하면 0.04%, 80% 이하면 0.11%, 90% 이하면 0.18%입니다. 보증금 2억원, 집값 4억원, 근저당 없는 2년 계약이면 약 16만원이에요. 신탁등기된 집이라도 임대 권한이 있는 수탁자와 계약했다면 가입할 수 있고, 보증서를 받은 뒤 1개월 안에는 철회하고 보증료를 전부 돌려받을 수 있어요.
SGI서울보증은 보증금 한도가 넓어서 7억원을 넘는 아파트 전세에서 남는 선택지예요. 요율과 선순위 채권 한도는 상품 개편에 따라 달라 왔으니, 계약 전에 고객센터에 “개인 임차인용 전세금보장신용보험의 아파트·비아파트 요율과 선순위 채권 한도"를 물어보세요.
가입하고도 돈을 못 받는 경우
보증서를 받았다고 끝이 아니에요. HUG 약관은 아래 경우 보증금을 대신 돌려주지 않거나 일부만 줍니다.
- 임차권등기를 마치기 전에 이사하거나 주소를 옮긴 경우 — 대항력이나 우선변제권을 잃으면 전부 면책이에요. 보증금을 못 받았다면 임차권등기를 먼저 마치고 움직여야 합니다
- 다른 사람에게 다시 세를 준(전대) 경우 — 전부 면책
- 실제로 살지 않는 명목상 임차인이거나, 보증 요건을 맞추려고 이면계약을 쓴 경우 — 보증이 취소됩니다
- 공사 동의 없이 계약 조건을 바꾸거나, 만료 뒤 같은 임대인과 새로 계약한 경우
- 임대인·임차인·주소가 바뀌거나 경매 통보를 받았는데 1개월 안에 서면으로 알리지 않은 경우 — 늦어서 늘어난 손해는 책임지지 않아요
보증금을 못 받았을 때 순서도 정해져 있어요. 계약 종료를 내용증명우편 등으로 남기고, 종료 뒤 1개월이 지나도 못 받으면 보증사고가 됩니다. 묵시적 갱신이 된 상태면 사고로 보지 않아요. 그다음 주택임차권등기를 마친 뒤, 보증사고일로부터 2개월 안에 이행을 청구합니다. 미납 월세·관리비·원상복구비는 빼고 지급되고, 지급과 동시에 집을 비워 줘야 해요.
계약 전에 이 순서로 보세요
- 등기부등본 갑구에서 압류·가압류·신탁등기가 있는지, 을구에서 근저당 금액을 봅니다
- 집 유형에 맞는 HUG 주택가격(아파트는 시세, 빌라는 공시가격 140%)을 잡고 보증금 + 근저당 ≤ 주택가격 × 90%, **근저당 ≤ 60%**인지 계산합니다
- 건축물대장에서 근린생활시설·위반건축물이 아닌지, 오피스텔은 주거용 표기가 있는지 봅니다
- 안심전세앱에서 임대인 미반환 이력을 조회합니다
- 계약서에 “임대인 사유로 보증 가입 불가 시 계약 해제” 특약을 넣고, 승계 거부·채권양도 금지 특약은 빼 달라고 합니다
- 계약금 5% 이상 지급과 임대차 신고 뒤, 계약 시작 14일 전까지 안심전세앱으로 사전한도심사를 신청합니다
- 이사 뒤 전입신고·확정일자를 마치고, 잔금일과 전입일 중 늦은 날부터 계약기간 절반이 지나기 전에 가입을 끝냅니다
어느 단계에서든 애매하면 집 주소와 계약서 초안을 들고 HUG 콜센터(1566-9009)에 먼저 물어보세요. 도장 찍기 전에 받은 “안 됩니다” 한 마디가 잔금 뒤에 듣는 것보다 훨씬 쌉니다.
참고: 주택도시보증공사 전세반환보증 상품개요 · 주택도시보증공사 전세반환보증 이용절차 및 제출서류 · 주택도시보증공사 전세반환보증 자주하는 질문 · 주택도시보증공사 공지 「전세보증 제도개선 사전 안내」(2026.9.9.) 및 첨부 사전한도심사 안내문·제도개선 Q&A · 주택도시보증공사 공지 「전세보증 관련 전월세전환율 변경 사전 안내」(2026.6.24.) · 주택도시보증공사 전세보증금반환보증약관 · 한국주택금융공사 일반전세지킴보증 상품 안내 및 유의사항·약관 · KB국민은행 KB의 생각 「HF·HUG·SGI 가입 조건과 비용 비교」 https://kbthink.com/life/daily/hf-hug-sgi.html · 토스피드 「전세보증보험, 꼭 필요한가요?」 https://toss.im/tossfeed/article/house-contract-07 · 아주경제 2026.10.15. https://m.news.nate.com/view/20261015n23262 · 머니투데이 2026.10.15. https://www.mt.co.kr/estate/2026/10/15/2026101515214132634 · 비즈워치 2026.10.15. https://news.bizwatch.co.kr/article/real_estate/2026/10/15/0035 · 파이낸셜뉴스 2026.10.4. https://www.fnnews.com/news/202610041758090827